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土地增值税计算方法

     1、房地产转让收入:

      以房地产转让合同确定的价格为准。扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。

  房地产原价:包括原房地产权属登记价格,以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。

  转让环节税费:转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、以及转让房地产支付的交易服务费、中价费。

  有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。

  2、征收税费:

  (1)土地增值税实行4级超率累进税率:

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。

  增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。

  增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。

  上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

  (2)土地增值税税额的计算:

     可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,土地增值税税额:增值额*30%;

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的土地增值税税额:增值额*40%-扣除项目金额*5%;

  增值额超过扣除项目金额100%,50%、未超过20%的土地增值税税额:增值额*50%-扣除项目金额*15%;

  增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额:增值额*60%-扣除项目金额*35%;

  公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

  3、减免税规定:

  居民个人转让购置的普通标准住宅出售,免征土地增值税。普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超过5年以上的(含5年)免征土地增值税;居住满3年不满5年的,减半征收土地增值税。住宅类型以房产证注明的类型为准。法律法规规定的土地增值税其他减免税项目由纳税人向主管地方税务局申请;国土房产登记单位凭主管地方税务局减免税批文办理减免税手续。

  土地增值税计算方法:

  [增值税-原购价*1.5%(上次交易的契税)-产权登记费(上次交易的)50元(或80元)-卖方作为上次交易的买主的印花税(原购价*1‰/2)-本次交易的城建税-本次交易卖方的印花税(现登记介*1‰/2)-本次交易的营业税-本次交易卖方的交易费(建筑面积*3元/M2)-本次交易的教育附加费。得出结果后再按四级累进制计算即可。]

  个人所得税计算方法:

  [增值额-销售营业税(本次交易的)-城建维护税(本次交易的)-卖方支付的印花税(本次交易的)*20%(个人)]



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